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经历宏观调控 21世纪不动产在上海陷入危机
 
慧聪网   2005年11月16日15时14分   信息来源:每日经济新闻    

    21世纪不动产这个被称为“全球每分钟都有一笔成交来自21世纪体系”的第一房产中介品牌,却在宏观调控后的上海陷入一场信任危机。

   《每日经济新闻》昨日获悉,自宏观调控开始之后,上海21世纪不动产加盟店的店东纷纷要求退赔加盟费。在楼市交投低迷之际,这个几乎是全球最大的中介机构与诸多中小机构一样遭遇运营窘境,原先绵长的加盟链条上凸显出多个薄弱环节。第一品牌未能幸免规模缩水的命运,上海房地产中介机构的出路在何方?
 

    金色招牌下的信任质疑

    “我觉得很失望,中介店从头到尾都没有正式开业,却赔本60多万元。”昨日,曾经是21世纪不动产加盟店店东的马小姐向《每日经济新闻》表示。作为远在美国的数名股东代表,今年3月底,马小姐签约21世纪不动产,雄心勃勃地希望在上海房地产中介行业内大展宏图。

    随即到来的宏观调控打乱了马小姐的部署。4月起,上海市工商管理局暂时停止房地产中介营业执照的审批。而按照合同约定,马小姐在卢湾区闹市已租下门面,招聘好店员,等待执照的下发。

    其后的3个月内,营业执照遥遥无期,马小姐尚未开业的中介店陷入进退两难的困局。

    与此同时,今年新签约的10间加盟店中,有4间店铺的店东相继提出退出体系的要求。一场退赔加盟费风波在新店东间蔓延。

    在美国,21世纪不动产创立34年来,通过特许经营授权的加盟模式,迄今已在全球88个国家和地区拥有超过6000家店铺。在中国,不少21世纪的店东都具有美资背景,恰是由于在美国享受过21世纪的购房服务后,决心斥资加盟。

    “但是好像上海的21世纪和美国的21世纪的服务质量完全是两回事,公司资源平台的支持我们感觉不到。”马小姐抱怨道:“收取加盟费之后,所有的开业申请手续、管理指导等帮助,都没有明显的表现。和我们洽谈特许经营的区域经理甚至都没有到我的店铺现场来过。”

    在平台资源支持不力的同时,关于公司高价倾销配套服务产品的怨言也四起。“店铺招牌上的标记必须通过21世纪区域总部购买,价格高于一般市场行情许多。”马小姐说。

    一个值得注意的统计数据是,自2003年以来签约的21世纪加盟店中,至今年9月宣告暂时歇业者已逾30家。仅仅今年加盟的10家店铺中,至9月份已有4家退出。

    中介品牌的脆弱生存模式

    淮南为橘,淮北为枳。21世纪在美国的强大影响力,为何到了上海的加盟店就遭遇信任危机?

    昨日,21世纪不动产中国区域高层专门就近期部分加盟店要求退赔的事宜向《每日经济新闻》解释:“21世纪的所有服务及产品都实行标准化管理模式。如果真的觉得加盟管理体系存在问题,我们同意以法律途经解决。但事实上许多店东尝试后也发现,如果通过法律程序,他们的许多退赔要求并不合理。”

    上述高管强调:“自从4月份有关部门明确暂不办理营业执照之后,我们再也没有签约过任何新投资的加盟店。其中一部分在新政即将开始之前的加盟店,由于店东的观望心态而错过了营业执照的最后申请节点,无法开张而要求退出加盟。事后我们也进行了保证金退赔,但已经发生的违约费用是无法退赔的。”

    而在诸多业界人士眼中,21世纪的问题是整个房地产中介行业当前面临的窘状。在宏观调控的制约下,中介关店危机几乎席卷了每一家中介品牌。

    在中介行业内运行已久的加盟和直营两大模式,究竟哪一种更适合于上海目前的“水土”?这一问题又引起业界频频议论。

    智恒房产一位高层认为,加盟是基于授权合同上的联营关系,益处在于每个加盟店是独立法人,授权方不承担经营风险,而弊端则是中介品牌对于加盟店的管控难度较高,品牌风险较大。直营是中介机构直接开店的营业行为,益处在于从业规范的执行、人员的调配可由总部严密控制,缺陷则是风险由中介机构总部直接承担。

    然而,不少业内人士指出,加盟的益处,某种程度上也是加盟店店东始终面对的风险隐患,只是这一隐患在市场向好之际往往容易被人忽视。

    21世纪不动产上述高层则谨慎表达了风险自负的观点:“加盟前我们会明确告知经营风险方面的注意事项,然而一旦签约后,加盟店和区域总部之间就要严格履行合同关系。这是特许经营关系维系的基础。”

    第三条道路?

    “市场不好,但中介仍旧要生存下去,上海中介的运营模式正被迫发生改变。”智恒房产的上述高管感叹道。

    而“被迫发生改变的中介运营模式”,已在最近几个月沪上各中介机构的动作中陆续表现出来:直营模式的中介机构规模急剧缩小,加盟店数量增多,沿街的单一店铺开始转向办公楼内开设集中服务平台的模式过渡,诸多中介机构寻找股份合作伙伴……境内外大小中介机构参股合并的趋势渐渐显现。

    数日前,又一个具有台资背景的中介品牌瑞阳不动产在上海落地。在直营和加盟两种中介传统模式在市道低迷之际同时受损时,瑞阳不动产试探“直营式加盟”的模式。在直营和加盟之间探索第三条运营道路能否取得成功?目前尚不得而知。

    “直营和加盟体系不是中介发展的瓶颈问题。对于加盟体系,关于特许加盟授权法规及监管如何完善是一个需要考虑的问题。否则,现行法规使加盟商和授权者之间纠纷频频却难以通过清晰的法律条文获得解决。而对于直营体系,在市道大好之际,高成本疯狂扩张沿街店铺的模式如今已式微。”智恒上述高管表示。

 
作者:王舒 
 
 
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