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土地收购储备制度增强政府宏观调控能力
 
慧聪网   2005年11月16日16时3分   信息来源:中国国土资源报    

    近年来,我国土地收购储备制度建设得到长足发展,对增强政府宏观调控土地市场能力起了重要作用,但在其发展过程中,融资问题一直是最大的瓶颈。从各地的实践看,土地收购储备的资金主要来源于银行贷款和部分财政资金,渠道比较单一,资金压力很大。这次武汉市利用信托贷款筹集土地收购储备资金,无论对土地市场发展,还是对金融市场发展,都不失为一次有益的探索。

  信托是现代金融的重要组成部分,其基本特点是“受人之托,代人理财”,是一种以信用为基础,以委托为方式的现代财产管理制度。由于信托财产范围广大,信托目的广泛,信托设立形式多样以及信托财产的管理和运用方式灵活,使这种制度具有较强的适应性。长期以来,我国金融市场一直以银行信用为主,存在着制度性、结构性缺陷。随着现代金融信托制度的建立,特别是集合资金信托业务的开展,一方面为社会闲散资金开拓了一条具有较高安全性和收益性的投资渠道,另一方面为需要较大资金投入的大型项目如基础设施、房地产开发等提供了一条融资渠道,弥补了银行信用的不足,分散了银行风险

  信托业务的种类根据不同的情况可以有多种分类,比如按信托资产性质的不同,可将信托业务分为资金信托、动产信托、不动产信托和其他财产信托等,按信托资金运用方式的不同,可将信托业务分为贷款信托、股权投资信托、债券投资信托、证券投资信托等,按委托人的不同,可将信托分为个人信托、法人信托和个人与法人通用信托。中信信托在武汉推出的土地整理储备供应中心信托融资项目,从信托资金性质看是资金信托,从信托人看是通用信托,从信托资金运用方式看是贷款信托。由于其不是以土地作为信托资产的,所以不能称其为土地信托。

  与银行贷款相比,信托贷款自有自己的优势。一是由于信托资金实际上是资金所有权在一定期限内的转移,这使信托贷款具有直接融资的性质,而银行贷款则具有间接融资的性质。二是风险承担主体不同,信托贷款的风险由受益人或委托人承担,银行贷款的风险由银行自身承担,用集合信托资金贷款,风险承担主体相对于银行较为分散,即使发生风险,影响面也较小。三是在目前金融制度框架下,对土地收购储备机构而言,信托贷款更具可操作性,根据2002年中国人民银行发布的《信托投资公司管理办法》,信托投资公司在设置信托业务品种方面有较大自主性,而银行对土地收购储备的贷款在目前的规定下则存在一些技术性障碍。

  土地收购储备使用信托资金贷款也具有很大的优势。一方面经过二十几年的改革,我国居民收入显著提高,投资的需求和潜力都很巨大,资金安全有保障、收益率稍高于银行利率的投资产品将会受到欢迎,对土地收购储备的集合资金贷款就具备这一特点。由于现有法规规定:信托投资公司办理资金信托业务时,不得承诺信托资金不受损失,也不得承诺信托资金的最低收益,所以这种信托产品如果没有良好的信誉作保障,很难有发展前景,因为从客户的角度看,信托资金的贷款就连“本金”的安全都有问题。由于土地收购储备机构是为政府服务的,有一定的政府信誉,中国房地产市场又处于上升期,对这项业务的信托资金贷款的安全性大大提高,收益预期也相对较好。

  发展和使用信托资金贷款都应注意防范风险。对土地收购储备机构的信托资金贷款涉及委托人、受托人(信托投资公司)、土地收购储备机构、政府等多方利益,防范风险十分重要。从分析看,这种信托资金贷款的风险应主要来自于委托人未能如期按合同约定提交资金,受托人没有合同约定向土地收购储备机构支付贷款资金,土地收购储备机构未按规定偿还贷款,政府将这类贷款挪用于非收购储备土地的用途,致使土地收购储备机构资金周转发生困难等。另外,还有政策、市场和经营等原因造成的风险,这就要求各方做好分析,互相监督,业务公开,信用诚实。对土地收购储备机构来说,在选择信托投资公司时,应选择信用状况好、经营管理水平高的公司开展这类融资业务,防止出现由于信托投资公司自身发生流动性风险、违约风险、道德风险等,而使贷款和还款不能正常支付的问题。也要注意委托人对受托人的授权信息,防止由于委托人对受托人的错误授权和不合理授权造成对土地收购储备工作的干扰。同时,要加强资金管理,保证贷款用于收购储备目的,及时如约还款。

 
 
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