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地荒论属无稽之谈房地产开发用地总量足够
 
慧聪网   2006年2月10日15时7分   信息来源:中华工商时报    

  房地产开发用地供应量明显大于已开发量

  房地产开发用地的合理储备周期与数量是政府和开发企业都十分关注的问题,在最新发布的2005年REICO报告有关土地控制对房地产市场的影响分析认为,近几年全国房地产业土地购置增速明显偏高,有适度下调的必要,但要谨防因政策调整失度而导致房地产市场的供求失衡。

  2004年,土地政策开始参与宏观调控,土地成为实施宏观调控的闸门。国务院办公厅下发《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》,提出再用半年左右的时间,深入开展土地市场治理整顿,同时在全国实施“三个暂停”,括与土地市场密切相关的暂停审批农用地转非农建设用地半年。随即,国土资源部表示要严格控制建设用地供应总量,并坚持对房地产供地实行适度从紧的政策。

  2004~2005年房地产企业的土地购置增量显现偏小,土地购置增速的降幅偏大。于是,房地产开发用地供不应求的议论日渐增多,不仅房地产企业、各类媒体高度关注,普通市民也十分关心,以至市场预期也因之发生某种程度的改变。

  REICO报告认为,尽管2004~2005年房地产企业的土地购置增量偏小,土地购置增速的降幅偏大,但自1998年以来,全国土地购置面积与土地开发面积(指完成开发土地面积,下同)均呈快速增长的态势,而土地购置增长速度尤快,1998-2003年的年均增长速度为32.4%,不仅明显快于土地开发的年均增速,而且明显快于同期房地产开发的施工面积、竣工面积、新开工面积以及商品房销售面积的年均增速。2002年,全国房地产开发企业购置土地合计3.14万公顷,相当于1998年购地面积的3.1倍,而同年完成开发的土地面积为1.94万公顷,购置与开发两者相差1.2万公顷。2004年全国房地产开发企业土地购置增速下降是在2003年高速增长基础上的回落。REICO报告显示,企业购置土地面积持续快速增长,并明显快于开发土地面积的增幅,使得两者之差——待开发(包括在开发)土地面积在逐年增加。

  根据国家统计局公布的相关统计数据计算,自1998初至2004年末,全国房地产开发企业累计购置土地17.15万公顷,同期完成土地开发10.55万公顷,两者之差,即房地产企业已购置、尚待(或正在)开发的土地面积为6.60万公顷,大于近三年全国房地产业完成土地开发面积的总和。2005年1-10月,全国房地产企业购置土地面积小幅增长,同比增加1.7%,同期完成开发土地面积则为负增长,同比减少1.3%,房地产企业掌握的土地仍在逐步增加。

  REICO报告判断,目前市场中可供房地产开发之用的土地总量应不少于10万公顷,若从土地购置到完成土地开发所需周期按1.5年计,那么目前企业已经购置、尚待(在)开发的土地数量大致可满足两个土地开发周期的需要。供房地产开发之用的土地总量近期不存在供不应求、不敷使用的问题,近期房地产开发用地总量是足够的。但现实存在企业间土地与资金不相匹配、已供土地的区域分布与市场需求不相适应以及已供土地因存在拆迁障碍无法形成有效供给等问题,急需调整。

 
作者:陆昀 
 
 
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