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拉动上海经济“大虹桥胜过世博会和迪士尼”

2009/11/19/8:46来源:每日经济新闻作者:杨羚强

2010年上海世博会中国国家展馆

2010年上海世博会中国国家展馆

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    11月9日至15日,上海商品住宅成交均价接近2万元/平方米,部分区域楼盘一开盘便告“无房可售”。在毫无预兆的情况下,上海楼市突然“井喷”。当地购房者认为,这可能与两件事有关:一是迪士尼,二是大虹桥。

    迪士尼已是众所周知,那么大虹桥究竟有什么魅力?它会给上海乃至整个长三角的房地产业带来怎样的变化?带着这些问题,记者邀请了纳帕地产执行总经理王宏伟、上海三湘股份有限公司副总经理张涛、中房指数研究院副院长陈晟做客本期“地产峰会”,畅谈“大虹桥”的未来。

    大虹桥·定位

    上海经济的新增长极

    记者:仅从规划看,大虹桥和以前的上海南站、新客站相似,是一个交通枢纽发展而成的商业圈,为什么购房者偏偏对它“趋之若鹜”?

    张涛:大虹桥就像是上海经济“哑铃”的一个增长极,它横跨长宁、闵行、青浦、嘉定、松江等六个区,辐射整个江浙,GDP总值甚至比浦东还高,是除上海世博会外另一件对上海影响深远的大事件。大虹桥不仅对上海重要,对长三角也同样重要,是促进整个长三角一体化深入进行的重要内容。

    王宏伟:首先要纠正一个观点,大虹桥绝不只是一个纯粹的交通枢纽。过去说的交通枢纽,如上海南站,更多的功能是疏散客流,而不是聚集商业。而大虹桥是通过交通枢纽来实现经济集聚。中国的三大核心城市,除了北京是政治中心外,上海和广州都是靠交通导入人口、资金、产业而发展起来的。在中国大陆地区,长三角是资金密度最强的,但仅靠陆家嘴作为上海经济发展的“发动机”还不够,上海需要在陆家嘴之外,建立一个与之规模匹配,并面向长三角和全国的新CBD。

    大虹桥显然符合上述需要,它扎牢长三角根基,具有通商和经济便利,并且可以利用高铁和飞机辐射周边城市甚至更远地区,进而全面导入长三角的产业、资金和人口。虹桥商务区对上海经济的拉动作用,甚至比世博会和迪士尼乐园还要大。

    陈晟:按照大虹桥的规划,它的经济体系、城市人口体系和美国某些城市形态已有一些相似处,是由一个单独的城市向城市群的概念延伸。26.3平方公里的虹桥商务区,可将环绕四周的交通打通,将会极大提速这个城市经济的发展。与浦东2.56亿元/平方公里的GDP相比,虹桥商务区所覆盖的长宁、闵行等六大区域,目前的GDP只有1.75亿元/平方公里,差距不小,但这也意味着虹桥商务区的潜力更大。

    大虹桥·辐射

    江浙、江西也将受益

    记者:既然大虹桥对上海乃至长三角的经济发展举足轻重,那么它对楼市会有什么样的影响?可以辐射多大范围的房地产市场?

    张涛:大虹桥东至环西一大道,即外环线A20;西至铁路外环线,即华翔路;南至A9沪青平高速公路;北至规划北翟高架路。虹桥交通枢纽的26.3平方公里区域为它的核心区域,周边60平方公里是综合功能拓展区,横跨中环、外环。泛虹桥的范围则更大。

    王宏伟:如果经过几年的发展,大虹桥的规划得到实现,将来的辐射范围将非常大。从经济范畴看,大虹桥可以发展到周边300~500公里的范围,不仅紧临的江苏和浙江将受益,连与上海距离较远的江西也将受益。从房地产角度看,距离核心功能区40~45分钟车程的区域,将会成为区域内高端人士的第一居所;距离核心功能区2~3小时的区域,将成为高端人士的第二居所。未来上海周边的昆山、嘉兴、嘉善甚至南京等地,都会被大虹桥辐射。不过,这需要购房者的观点进一步转变。

    陈晟:从规划来看,大虹桥将使当地商办类物业直接受益,对当地的住宅影响也会很大。一方面,政府对当地的投入将会非常大。我们衡量一个地区房地产投资价值的标准,不仅看当地的房价,还要看当地政府在每平方米的资金投入是多少。从目前的情况看,整个大虹桥地区的商品房价格存在较大落差,贴近内环的普陀武宁板块今年10月的板块基准价格已达32333元/平方米,价格最低的松江新桥板块只有9117元/平方米,不到前者的1/3。另一方面,上述区域的价格上涨速度也不同。在大虹桥区域内年均涨幅最高的普陀武宁板块,2003~2009年房价年均算术增幅达76.21%,排名最末的嘉定主城区板块年均算术增幅仅为32.67%。这些价格增幅相对落后的区域,是不是会有更多的潜力?值得研究。在我看来,大虹桥地区的徐泾、北新泾西部、华漕等类乡村地带将会有更大的发展前景。

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