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新型城镇化重装上阵 32个城市群现结构性机会

http://www.cm.hc360.com2014年03月20日09:15 来源:《东地产》T|T

  中国的新型城镇化揭开新的一页。《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》的发布,宣告一个城市新发展时代的来临。

  更智慧的大城市发展,更集约的二三线城市开发,以及更有人文特色的中小城市发展……

  辅以相关配套的分类调控思路,让新房地产调控思路进一步彰显,同时也为新型城镇化规划提供了政策保驾。

  从企业家到人文学者的乡愁,从普通白领到进城务工人员的户籍权益,以及不同城市中所蕴含的不同角色定位……

  《东地产财经周刊》以一组新型城镇化的专题文章,为业界梳理出投资开发所面临的商机

  32个城市群现结构性机会

  一份纲领性的新型城镇化权威文件,为开发商提供了怎样的新型机遇?

  3月16日,中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》正式公布。这份共计30多章,全文3万多字的《规划》,是今后一个时期指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性文件。

  迟来的新规划

  “故乡,再也回不去了”。

  2014年马年以来,从企业家到普通白领,乡愁通过自媒体持续发酵。历经人类史上最大规模迁徙——春运后的人们发现,几经辗转回到的故乡,早已经改变了模样。

  这几乎是全国城镇化的典型样板。层出不穷的楼房,随处可见的工业污染。光鲜建筑背后有着一个简单的逻辑——盖房为拆迁致富。《东地产财经周刊》在走访中发现,类似的案例已经成为普遍现象。

  与此同时,“鬼城”、“睡城”、“死城”……各种名目繁多,描述只见地产不见产业的文章频频见诸报端。

  与之相对应,出行难、就医难、污染严重等一系列大城市病如同挥之不去的阴影,笼罩着北上广深一线城市。

  正是在这样的背景下,新型城镇化被寄予厚望。而经历着行业巨变的开发商,在前景难料中,扎堆一线城市规避投资开发风险……于是,2013年的一线城市,地王频出,地价飞涨,一线城市土地出让金创出历史性纪录。

  在经历了抢地风潮之后,2014年的春天,银行业收缩信贷的进程中,楼市成交萎缩,房价出现松动,资本市场地产类股票持续下行,开发商也难寻方向。

  作为权威文件, 姗姗来迟的《国家新型城镇化规划》,至少为开发商提供了未来几年行动参考。

  32个城市群

  值得关注的,最新发布的《国家新型城镇化规划》提出了“优化提升东部地区城市群、培育发展中西部地区城市群、促进各类城市协调发展”等城市发展战略。而针对中小城市,则提出了“加快发展中小城市,有重点地发展小城镇”等具体思路。

  针对未来的新型城镇化规划,城市群成为主要规划载体。

  目前,城市群建设主要有三个层面:一是已基本建成的11个城市群,包括珠三角、长三角、京津冀、山东半岛、辽宁半岛、长江中游、中原、成渝、关中、海峡西岸、海峡东岸。

  二是正在建设的14个城市群,包括武汉城市群、长株潭城市群、江淮城市群、呼包鄂城市群、兰州城市群、乌昌城市群、黔中城市群、银川城市群、拉萨城市群、太原城市群、石家庄城市群、滇中城市群、环鄱阳湖城市群、南宁城市群。

  此外,其余有7个潜在城市群,包括豫皖城市群、冀鲁豫城市群、鄂豫城市群、徐州城市群、浙东城市群、汕头城市群、琼海城市群。其中,豫皖城市群、冀鲁豫城市群、鄂豫城市群均属于区域级城市群,豫皖城市群包含城市:阜阳、亳州、商丘、周口;冀鲁豫城市群包含城市:安阳、鹤壁、濮阳、聊城、菏泽、邯郸;鄂豫城市群包含城市:信阳、南阳、襄樊、随州、驻马店。

  业内专家认为,到2030年,32个城市群将建设成熟,城市群人口达8亿左右,城市带人口达12亿左右。最终,形成多层次、开放性的城市群体系。

  产城融合破解难题

  对开发商而言,《国家新型城镇化规划》其实已有预期,面对新的权威性文件,究竟是继续扎堆一线城市,还是有策略地选择中小城市,是道两难选择。

  “一线城市,竞争激烈,一个好的地块,动辙数十家开发商在抢,竞争惨烈。”一位开发商项目经理在接受《东地产财经周刊》采访时表示,尽管一线城市风险较小,但土地成本日益攀升,门槛越来越高。

  “但三、四线城市也很难,尤其是一些中小城市,地价便宜,但去化很慢。”

  前述开发商表示,该公司此前曾在长三角一个小城市投资开发,但很长时间都不能清盘,影响资金回笼。

  眼下,随着《国家新型城镇化规划》的正式发布,开发商或将迎来二次下乡潮。这其中,具有城市开发与运营能力的投资开发企业,将具有明显优势。

  “只见地产不见产业的模式已经行不通了,开发商需要转变思路”。结合当地特色,形成产业加地产的模式,是中小型城市开发的主要方向。

  “粗放式的开发时代也已经过去,未来需要更具复合功能的开发企业,产城融合式的开发将成为主要思路”,一位接受采访的政府官员称,“谁能推动产城融合,谁就能赢得城镇化商机。”

责任编辑:梁菲

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