尽管全国城镇化会议的召开时间一再推迟,城镇化的总体规划纲要也仍未揭开面纱,不过城市群作为城镇化的重要载体这一方向已基本确定。据了解,未来城镇化将以建设世界级城市群为目标,全面提升东部三大城市群发展水平,并培育壮大17个区域性城市群。由于多地争相希望将各自区域的城市群规划纳入国家城镇化的总体规划中,17个区域性城市群中的2个可能升级到与东部三大城市群平等地位。

  随着17个区域性城市群的建设,相信围绕城镇化布局发展的投资也将成为2013年经济发展的重要力量,例如基础设施建设、轨道交通等方面,都是工程机械企业能够大展拳脚的领域。

新一轮城镇化 再造10个城市群

目前我国已经形成了10个城市群,分别是京津冀、长三角、珠三角3个国家级城市群,以及7个已经形成一定规模的城市群,分别是辽中南、山东半岛、海峡西岸、中原、长江中游、关中、川渝城市群。上述已经形成的10个城市群并非全部集中于沿海,其中东部地区5个,东北地区1个,中部地区2个,西部地区2个。据统计,这10个城市群面积占全国960万平方公里的10%,人口占全国人口的39.44%,GDP占全国的67.68%。

国家发改委参与政策制定的相关负责人透露,下一步我国将把城市群发展作为引领区域发展的龙头,发挥其推动区域协调发展和国土空间均衡开发的重要作用。

按照发改委的目标,下一步京津冀、长江三角洲和珠江三角洲城市群将向世界级城市群发展,在更高层次参与国际合作和竞争,另外再打造哈长、呼包鄂榆、太原、宁夏沿黄、江淮、北部湾、黔中、滇中、兰西、乌昌石等10个区域性城市群。

由于多地争相希望将各自区域的城市群规划纳入国家城镇化的总体规划中,17个区域性城市群中的2个可能升级到与东部3大城市群平等的地位。此前,东北、广西北部湾、成渝、中部、西北关中等地区均提出过中国第四增长极的提法,希望晋级国家级城市群,打造我国区域经济的第四增长极。而湖北、江西、湖南、安徽四省目前正在联合打造长江中游城市群,也希望争取让国家发改委将其上升为国家战略。

从接近政策制定的人士处获悉,目前在国家城镇化规划制定过程中,多个省份都希望自己省份内的区域中心城市纳入城市群规划,已经纳入城市群规划的部分地区还希望晋升为国家级城市群,于是出现了多地竞逐城市群指标的现象。

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新城镇化 不能盲动但不能不动

从李克强总理最早提出“中国经济未来发展的最大潜力是城镇化”,到今年全国两会把城镇化作为中国经济发展重要动力提出,社会各界围绕城镇化战略的争论就一直没有停止过。

有专家担心,城镇化会演变成激进的“造城运动”,没有产业支撑,没有人口聚集,最后只剩一座座空城。有专家担心,城镇化会带来新一轮投资大跃进,造成地方政府债台高筑,加剧产能过剩,延缓经济结构调整的进程。有专家担心,不科学、不协调的城镇化发展,会加剧环境污染,造成生态灾难。还有专家担心,生拉硬拽式的城镇化,不仅不能协调城乡发展,而且会造成新的贫困人口,造成更大社会问题。

以上的问题都是在城镇化的过程中很容易发生的偏差。稍不注意,其中任何一个问题处理不好,都能带来灾难性的后果。问题是,我们能否找到一条完全科学、合理、协调发展的城镇化之路,使得城镇化过程中没有房地产的空置,不增加债务,人与自然和谐相处,人在经济和社会生活中各得其所,并享受公平的待遇和发展机会?这样的蓝图是我们竭力追求的目标,但谁能找到这样十全十美的城镇化方案?发展必有代价,城镇化注定不会完美。

城镇化是挖掘中国经济增长的最大潜力,促进人与自然、社会的协调发展。城镇化既是巨大的经济活动,也是史无前例的社会运动,对中国经济和社会发展具有无可估量的意义。城镇化不能盲动,但不能不动。在实践中逐步完善,才是科学、可取的态度。

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多元化产业结构 打造新型城镇化

新型城镇化是综合考虑到我国过往城镇化中出现的种种问题而提出的,它是未来城镇化发展的方向。针对我国大城市城镇化下房地产市场存在的问题,参考国际成功经验,并结合我国自身的具体情况,对新型城镇化下大城市房地产市场发展提出以下建议:

1、保持产业与房地产均衡发展

首先,新城规划不能被过分追求发展而盲目跃进,开发建设之初必须以科学合理的规划为基础。规划需具有前瞻性,需结合大城市具体情况,依托形成所在区域可被利用的资源,充分考虑新城未来发展可能遇到的问题和阻碍,并在建设过程中结合新城发展的实际情况不断地对规划进行修正完善。新城的功能定位、空间布局以及投资方向都应始终围绕着规划进行,合理科学的先行规划也是促进新城房地产市场健康有序发展的重要前提。

其次,土地是稀缺资源,也是房地产市场发展之根本,尤其对于地少人多的大城市而言,在新城建设过程中要合理集约利用土地资源。在土地利用上,一方面要满足新城当前生产生活对土地资源的需求,同时要为未来发展预留空间,实现空间灵活运用与城市可持续发展;另一方面,要站在中长期发展的角度,不能以牺牲土地资源为代价一味追求眼前利益。政府在土地利用过程中起好监督作用,密切关注房地产市场动态,合理调整供地节奏,确保土地合理集约利用。

最后,新城建设是房地产市场与产业同时发展的过程,二者相互作用,保证城市可持续发展。产业是城市发展的支撑,其发展创造的就业岗位吸引了产业人口在城市定居生活,而人是房地产市场存在的必要条件。同时,还要保证产业结构多元化,就业和居住达到平衡,新城才能减少对大都市中心区的依赖,形成自身发展的良性循环,避免新城变死城的局面。

2、重视旧城改造和拆迁安置

  旧城改造将牵涉到原地区居民的安置,一旦出现问题就会对改造工作的顺利进行造成阻碍。除此之外,如果旧城居民和租客得不到很好安置,他们会作为客源进入房地产市场,对市场需求造成冲击导致房价租金上涨,不利于房地产市场稳定发展。制定合理公平的拆迁安置法律法规在旧城改造过程中十分必要,是改造工作顺利推进的基础条件。

政府需要对实施旧城改造的开发企业加强引导。房地产开发企业倾向于开发投资回报高、拆迁成本低、能够快速运作的区域,而某些急需改造的危旧房区或具有很高历史文化价值的老街区,由于规划限制条件多、开发风险大、动拆迁成本高,而长期得不到改造。因此,政府需对旧城改造进行有效引导,信贷和税收政策是重要的调节手段,包括简化手续、减免税费、资金倾斜和信贷支持。

3、追求人的城镇化

第一,推进外来务工人员市民化。现行城乡二元户籍制度严重阻碍人口市民化进程,户籍制度以及附着在户籍之上的各种福利制度极大地限制了外来务工人员市民化进程,实现外来人口市民化是解决他们住房问题的途径之一。人口市民化可以通过制定制度和政策来扩大可享受的福利待遇范围,同时设立机构致力于协助外来人口提升都市认同感,真正实现人口城镇化,提高大城市城镇化质量。

第二,保障房是国家针对中低收入人口设置的福利政策,大城市中外来务工者也是低收入群体的重要组成部分,将外来务工人员纳入大城市保障房体系,对城镇化无疑具有积极意义。从国家层面而言,应按城市常住人口而非户籍来配置城镇保障房建设和分配额度,而大城市地方政府应出台配套细则,有效降低外来人口申请本地保障性住房门槛,并适度加快本地保障房建设进度,争取为外来人口提供居住保障。

第三,对于外来务工人员中不符合保障房申请条件,或者愿意购买商品房的住房需求者,政府应综合考虑他们的购买能力,引导房企多建中小户型的普通住宅,以满足外来人口不同的市场需求。

发改委:新型城镇化意在改革非投资 政策年底出台

发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁6月3日强调,推进新型城镇化不是为了吸引投资,而是要改革,主要进行户籍制度改革和土地制度改革,预计今年年底将出台改革政策。李铁在香港科技大学举办的三江高峰论坛上表示,现在中国的城乡障碍已逐步发展为区域障碍,将来要推动内需必须进行户籍制度改革,使几亿农民进入城镇,带动消费。他认为中国大陆的土地短缺问题一样严重,因此也必须进行土地制度改革,通过城镇化释放消费红利、土地改革红利和中小城市发展红利。

财政部科学研究所所长贾康在会上指出,现在中国的改革进入深水区,动力在减退,是因为受到已经形成的既得利益集团阻碍,但管理层已经意识到中国的继续发展需要创新模式,习近平推进改革的姿态仍然很鲜明。贾康透露,今年的十八大三中全会将公布顶层改革方案。

中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示,城镇化后将有更多人涌入城市,房地产市场的需求会继续增加。他还指出,中国房地产市场不存在泡沫,不能拿美国澳洲作为比较,因中国人口多,市场需求非常旺盛,房地产行业仍非常年轻,发展空间大。

解读:新一届政府提出的新城镇化,强调不再是直接拉动基建、房地产投资为目的的造城运动;更多的是制度性改革,推行人的城镇化;将大量的进城务工人员的身份由农转城,中国特色的“农民工”称呼将转变,让大家的身份变高,从而让大家的社会福利等待遇提升,从而提升其购买能力。很直接的一点是,新的城镇化,配套的基建投资会大规模缩减;更多的社会性改革会更加深入,通过提升消费能力来拉动整体内需能力,更加长远的刺激经济的发展,这是打造民生工程的亮点。

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